Эксплуатация здания

Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

Задачи

В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:

• обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением,
• обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,
• обеспечение установленного уровня безопасности,
• обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,
• поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),
• поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.

Состав эксплуатационных работ

1. Состав работ до эксплуатации

Перед началом эксплуатации производственного объекта необходимо провести:

• пусконаладочные работы технологического оборудования «под нагрузкой»;
• в необходимых случаях — гарантийные испытания установленного оборудования;
• получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для жилых и общественных зданий);
• получить необходимые лицензии и разрешения (для опасных видов производств).

Эти работы финансируются за счёт основной деятельности предприятия и не относятся к инвестициям.

2. Начальная эксплуатация

Для жилых зданий:

• выполнение индивидуальной отделки помещений,
• озеленение прилегающией территории (если дом сдавался зимой),
• заселение,
• создание организаций для эксплуатации домов (товариществ собственников жилья и др.).

Для производственных объектов несколько месяцев может отводиться для выхода предприятия на расчётные эксплуатационные показатели.

Практически для всех объектов в течение гарантийного срока необходимо выявление строительных дефектов и их устранение.

3. Постоянная эксплуатация

Постоянная эксплуатация строительных объектов не однородна и разделяется на фазы:

• Санитарное содержание здания (сооружения)
  • уборка помещений,
  • уборка придомовой территории,
  • сбор и вывоз твёрдых отходов,
  • содержание и уход за элементами озеленения, обрезка деревьев,
  • обслуживание и промывка мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации.
• Техническое обслуживание
  • периодические плановые осмотры ответственными лицами несущих конструкций и инженерного оборудования — с целью оценки его технического состояния и выявления несоответствия установленным нормам и требованиям безопасности; неплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий; а также технический мониторинг состояния здания, в том числе с использованием автоматизированных систем наблюдения,
  • обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории,
  • обеспечение мер пожарной безопасности,
  • содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), фасадами, помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания (сооружения),
  • содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования,
  • обеспечения подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газоснабжение),
  • подготовка к эксплуатации здания (сооружения) в осенне-зимний период (утепление оконных проёмов, вставка разбитых стёкол, консервация систем поливки зелёных насаждений и проч.),
  • охрана здания (сооружения).
• Ремонтные работы
• Модернизация или техническое перевооружение (для производственных объектов);
• Реконструкция и реставрация.

Управление эксплуатацией

Для организации эксплуатации зданий разновидностью инжиниринга является т.н. Facility management, или "Управление эксплуатацией зданий" — русский термин пока не устоялся). Основными направлениями такого инжиниринга являются:

• техническая эксплуатация зданий (ремонт, обслуживание инженерных систем, уборка, удаление отходов и др.);
• управление размещением персонала, подразделений, арендаторов (для жилых домов — организация бытовых услуг) и др.;
• организация обслуживания (благоустройство участка, охрана окружающей среды, организация досуга);
• охрана объекта, управление доступом в помещения.

См. также

• Эксплуатация(стадия жизненного цикла системы)
• BIM